Oloron, une ville en déclin sur le plan de l’habitat comme sur le plan démographique – 1/ Un constat inquiétant


Il est des dossiers communaux qui mériteraient à eux seuls une séance spéciale du conseil municipal plutôt que d’être traités à la va-vite (même si en l’espèce l’intervention de J-E Gaillat – voir l’article précédent du blog- lui a donné un peu de corps) au milieu d’un ordre du jour comptant une cinquantaine d’autres questions. Ainsi aurait-il dû en être pour le rapport n° 44 de la séance du 12 décembre. Un rapport ayant pour objet l’autorisation de signature d’une convention OPAH-RU (= Opération programmée de renouvellement de l’Habitat – Renouvellement Urbain).

Au-delà de ce libellé abscons et technocratique, quel est l’objectif de cette convention ? Comme le préambule du document, il s’agit de « mettre en place une politique de renouvellement urbain sur le cœur de ville, afin d’enrayer le processus de dévitalisation du centre-ville qui s’accompagne aujourd’hui d’une perte d’image de la centralité oloronaise : baisse démographique, forte vacance des logements, dégradation du bâti ». Dévitalisation, perte d’image, baisse démographique, dégradation… Il s’agit là d’un constat inclus dans une convention qui a été adoptée par un conseil municipal unanime ce 12 décembre. On peut donc penser que tous nos élus le valident… si tant est qu’ils l’aient lu avant de le voter ! Voici un condensé de la partie de la convention dédiée à ce constat pour le moins inquiétant.

1/ Présentation de la commune

Ça commence plutôt bien puisque sont d’abord mis en valeur le rôle central d’Oloron et son activité économique : « La commune d’Oloron Ste Marie est le centre urbain du piémont béarnais.

Ce bassin d’emploi présente des indicateurs d’évolution positive du nombre d’entreprises depuis 2014 et un nombre d’emplois en augmentation. Au cœur de ce pôle d’activités secondaire et tertiaire, Oloron draine un territoire rural étendu ce qui lui confère un positionnement de pôle intermédiaire dans le maillage des villes du 64. »

Malheureusement, ce regard bienveillant est de courte durée et la liste des handicaps s’allonge :

  • Les trois quartiers anciens restent aujourd’hui l’identité majeure de la Ville. lls ont connu un développement urbain résidentiel (lotissements) qui induit un effet concurrentiel sur un centre-ville moins accessible, plus vieillissant en terme d’habitat.
  • L’axe principal, la nationale 134 qui traverse le centre-ville et dessert ces quartiers est aujourd’hui une voie de transit qui participe de la déprise immobilière. `
  • Considéré dans les années 70 comme un lieu d’attractivité majeure fortement densifié au 19ème siècle, le centre-Ville d’Oloron rencontre aujourd’hui des difficultés de croissance.
  • Son dépeuplement, une dévalorisation des biens immobiliers, une forte vacance des logements et des commerces en sont les points de difficultés essentiels.
  • La césure marquée entre les quartiers du centre ancien et les quartiers périphériques plus recherchés par les actifs, la vacance immobilière qui prend du terrain, sont une préoccupation majeure dans le développement démographique et l’amélioration de l’attractivité du centre-ville.
  • Malgré des efforts en matière de développement urbain (médiathèque intercommunale, voie de contournement, politique de l’habitat, valorisation du patrimoine, labellisation Art et Histoire), la Ville d’Oloron Ste Marie, et particulièrement son centre-ville connaît une dévitalisation marquée.
  • La convention énumère ensuite les principaux constats. Est ici utilisé le terme de « déprise ». Renseignement pris, la déprise peut se définir comme « la diminution de l’intensité ou de l’extension d’une activité socio-économique dont les effets sont perceptibles dans l’occupation humaine de l’espace : déclin démographique et ses conséquences, paysages d’abandon, équipements obsolètes, etc. ». Ça ne s’arrange donc pas pour nous.

2/ Les principaux constats : une situation démographique oloronaise en déprise

Ces constats sont au nombre de cinq. Je vous fais grâce ici de la plupart des statistiques sur lesquelles ils s’appuient. Vous pouvez les retrouver en cliquant sur le lien figurant en fin d’article.

  • Une situation socio-économique des ménages qui se dégrade : fragilité sociale marquée (taux de pauvreté de 15.8 %, taux de chômage de 13.7 %), une population paupérisée et vieillissante ; près de 900 ménages connus ou suivis régulièrement par les services sociaux de la ville et du département ; des ménages âgés de plus de 60 ans, très présents (plus de 40 %), moins de ménages avec enfants
  • Un habitat présentant des signes fort d’obsolescence : un taux de vacance important et en augmentation, 160 immeubles entièrement vacants ; des situations dures de déshérence ; un confort partiel touchant près d’un tiers des logements, un habitat mal dimensionné souvent confronté à la taille des ménages, 7% des logements occupés potentiellement indignes, un parc ancien majoritaire, des problématiques récurrentes d’habitat dégradé
  • Un habitat dégradé, une population fragile, des quartiers centraux peu attractifs: un confort partiel repéré dans le locatif, qui se cristallise sur les situations les plus fragiles puisque le parc potentiellement indigne est localisé à 70 % dans le bâti ancien d’avant 48, à 77% chez les locataires ; un parc de résidences principales concerné par l’obsolescence des équipements sanitaires et de chauffage, un confort de chauffage et d’isolation très relatif avec plus de 1000 logements chauffés au « tout électrique » en 2015.
  • Un habitat collectif de centre-ville, mal entretenu et ponctuellement délaissé par les propriétaires fonciers: un parc ancien peu confortable, des parties communes mal entretenues, des travaux parfois réalisés au moindre coût et laissant de côté l’amélioration énergétique du logement ; des copropriétés, nombreuses, 1/3 présentent des indicateurs de fragilité ; 80% du parc collectif est occupé par des locataires
  • Une potentialité autour de la mixité sociale: le parc privé locatif oloronais accueille une population précarisée aux revenus faibles, mais aussi 22 % des locataires ont des revenus au-dessus des plafonds d’accès au logement social mais dans la cible PLS (cible pour l’accession à la propriété en centre- ville) ; 45 % des locataires du parc privé sont les ménages les plus défavorisés et pourraient accéder à un logement très social ; 37 % des propriétaires occupants sont éligibles aux aides de l’ANAH

3/ La conclusion de la partie « constats »

Il serait bien sûr ridicule de faire porter le chapeau de la situation actuelle à la seule municipalité en place. Cette situation est le résultat d’une dégradation progressive au fil du temps. Même si quelques opérations d’amélioration sont déjà intervenues au fil du temps, comme le rappelle la convention : une OPAH qui, entre 2004 et 2008 et, depuis 2013, des interventions localisées qui ont conduit à la rénovation d’une vingtaine de logements. Mais, ces actions sont bien loin d’avoir tout résolu, poursuit le constat : « Pour autant, des points durs, localisés notamment dans les rues principales du centre (rue Camou/Palassou ; Rue Louis Barthou ; Rue Justice/Rue de la Résistance, Rue Labarraque…) empêche une redynamisation de l’immobilier dans l’ancien oloronais »

Par ailleurs, à Oloron, nous sommes les champions des études. Ce que l’on peut regretter, c’est qu’elles se concrétisent rarement par la suite. La convention cite l’Etude Panerai qui préconisait la création de liens, cheminements, continuités, un réinvestissement et une requalification d’espaces publics à valeur de jardin (bords de Gaves, Parc Pommé, jardins), des opérations de densification urbaine et une réflexion sur les abords de la Gare, entrée de ville Est. Le document cite encore l’Étude AVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) qui, en 2015, a donné un cadre à la Ville sur les espaces à enjeux, les espaces en déshérence qui nécessitent une intervention dans la globalité de l’îlot, au-delà de l’immeuble. Cependant, « la qualité patrimoniale du bâti est confrontée à des espaces fonciers en déshérence, sans entretien et parfois en ruine, souvent dense ». Que reste-t-il à ce jour de ces analyses et de ces préconisations ? Cela n’empêchera pas malgré tout Oloronblog de revenir dans le détail dans un prochain article sur les mesures prévues par cette nouvelle OPAH-RU qui se déroulera sur la période 2019/2024.

 

diagnostic opah-ru (cliquer sur le lien pour y accéder)

 

13 commentaires sur « Oloron, une ville en déclin sur le plan de l’habitat comme sur le plan démographique – 1/ Un constat inquiétant »

  1. JE Gaillat est complètement à côté de la plaque, mais bon, cela se comprend …

    Le problème n’est pas l’implantation des commerces, ils s’installent là où ils pensent pouvoir prospérer.
    Le problème a plusieurs composantes et la première et plus importante, valable à Oloron Pau ou autres villes moyennes : l’habitat en centre ville est beaucoup trop vieux, peu performant : LES GENS NE VEULENT PLUS Y HABITER !
    Pas de lumière pas d’isolation ni phonique ni thermique seuls les personnes pauvres occupent maintenant les centre villes.
    Et ce ne sont pas les sommes ridicules des subventions qui vont convaincre les propriétaires de se lancer dans des travaux titanesques de réhabilitation.

    Le second volet dépend des élus : la migration des populations vers les périphéries, les bâtis modernes et les pavillons. Et là on tombe sur une des plus grandes erreurs : laisser aux Maires le pouvoir d’élaborer les PLU.
    Evidemment, depuis, les SCoT demandent de revenir a un habitat groupé, d’arrêter cet étalement urbain destructeur. Mais le mal est fait pour longtemps.
    Les PLUI vont dans ce sens mais inverser la tendance prendra des décennies.
    Là les élus doivent agir.

    Au lieu de déblatérer sur un problème connu et sans solution à court terme, les élus feraient mieux de réfléchir à ce que pourrait être Oloron dans 30 ans.
    Car c’est seulement après avoir fixé un objectif long terme que l’on pourra construire un futur cohérent.
    Et je prends position : le centre d’Oloron ne sera plus une seule centralité et ce ne sera plus la rue Louis Barthou .

    J'aime

    1. Il faut ajouter un autre paramètre. A savoir que les propriétaires d’appartement du centre ville qui pourraient être loués après rénovation ont une trouille monstre de tomber sur une certaine faune indélicate ainsi que le fisc tombant sur leurs têtes comme la misère sur le pauvre.C’est ainsi que la prise de risque après investissement est trop importante la notion de rentabilité rentre en ligne de compte, oui je sais, c’est très mal de dire ça). J’avais été intéressé par l’achat d’un immeuble entier rue Labarraque pour une somme dérisoire(avant négociations!) en y faisant moi même tous les travaux.On est dans un pays ou travailler devient suspect, alors je ne vous dit pas être gros travailleur pour être « gros propriétaire »..c’est très suspect…C’est d’ailleurs étonnant pour être allé sur les ronds points d’écouter certaines personnes .J’aurais pu leur dire que je dépensais par an en matériaux ce que eux dépensent en cigarettes et alcool….et plus si affinités. » a bas le capitalisme! » ok ok mais bon à bas la fainéantise aussi….bref il y a des opportunités

      J'aime

  2. Au lieu de déblatérer sur un problème connu et sans solution à court terme, les élus feraient mieux de réfléchir à ce que pourrait être Oloron dans 30 ans.
    Car c’est seulement après avoir fixé un objectif long terme que l’on pourra construire un futur cohérent.
    Et je prends position : le centre d’Oloron ne sera plus une seule centralité et ce ne sera plus la rue Louis Barthou .

    Propos totalement partagés. Oloron n’ a jamais été une ville centre, mais de quartiers bien différenciés. On est toujours en train de vouloir transposer le passé sur le futur en voulant tout ramener à la rue L Barthou. Oui, il faut réfléchir à ce que sera Oloron dans 30 ans, surtout avec le risque que cour SAFRAN d’ être impacté fortement par le réchauffement climatique et ses conséquences économiques. Malgré que ses bons résultats actuels ne laissent pas présager un retournement de tendance.
    La question se pose également pour Lindt qui risque d’ être impacté par le réchauffement climatique, car la production cacaotière baisse d’ année en années avec des difficultés et ces coût d’ approvisionnement de plus en plus élevés.
    En prenant des décisions immédiates les résultats tangibles ne seront pas avant une dizaine d’ années, mais d’ ici là bien de l’ eau sera passée sous les ponts Oloronais. Seule une forte volonté globale d’ agir, au delà de toutes les chapelles de pensées, peut mettre un terme à ce déclin inéluctable.

    J'aime

  3. J.E. GAILLAT n’est « pas à côté de la plaque » … il a le mérite de poser la vraie question et soulève un problème sur lequel les élus majoritaires d’OLORON devraient réfléchir (rapidement) .

    J'aime

    1. Bien sur qu’il ne comprend pas comment les choses s’articulent !
      Contraindre les commerces (ou les clients) est une stupidité qui ne fonctionne pas.
      Je ne savais pas que JE Gaillat était un spécialiste d’urbanisme … je croyais qu’il était fonctionnaire et plutôt dans le sport…

      J'aime

      1. Je ne suis ni l’avocat, ni le porte-parole de J-E Gaillat, mais je vous trouve bien sévère :
        1/ Ses connaissances en matière d’urbanisme sont certainement supérieures à celles de nombre d’entre nous;
        2/ Son intervention lors du dernier conseil municipal visait avant tout à mettre le maire face à ses contradictions (encourager l’implantation des commerces en centre-ville… tout en facilitant leur implantation ou leur développement en périphérie)

        J'aime

  4. Jacques Lestelle et Jean Etienne Gaillat ont fait de très bonnes choses en matière d’urbanisme pour la ville d’oloron.
    Qui peut me dire qui est l’actuel adjoint en charge de ces dossiers aujourd’hui ???

    J'aime

  5. Pas du tout vélo, mais un peu quand même…. Il me semble qu un des enjeux de la future municipalité, serait un plan de circulation ambitieux en intégrant de véritables pistes cyclables sur tout l ensemble de la commune. Des pistes qui permettraient de relier en toutes sécurité des lieux bien identifiés. Y aurait il un futur Michel CREPEAU aux prochaines municipales d OLORON ?

    J'aime

    1. vélo, vélo…vu le climat humide et les déclivités en ville……vélo électrique alors….ah si il y a la méthode aussi d’un skater. :se faire tirer par les voitures en ville. C’est sa façon à lui de profiter du systeme..comme quoi le profit peut être la chose la mieux partagée….

      J'aime

  6. Pour info, il est possible de travailler dans un domaine (le sport par exemple…) et d’acquérir des compétences, un bon niveau de connaissance, et d’analyse, dans d’autres domaines (l’urbanisme par exemple..). Par envie, par curiosité, par nécessité, tout simplement…

    J'aime

  7. Je ne pense pas connaitre Monsieur Daniel Sango ( A moins qu’il ne soit un parent de l’ancien volailler très connu sur Oloron) et j’aimerai bien le rencontrer. Peut être serait il moins catégorique à la fin d’un échange entre nous. Je me hasarde, depuis le côté de la plaque ou il me pose, à lui conseiller la lecture de M. Olivier Razemeau  » Comment la France a tué ses villes » ( récemment en conférence à Pau) et celle de M. Eric charmes  » la revanche des villages ». Leur travail clarifie les données, remet en cause bien des idées reçues et engage citoyens et élus à concevoir des actions de long terme avec des financements à la hauteur, puis à s’y tenir, indépendamment des changements électoraux. En tous cas dire que les gens ne veulent pas habiter en centre ville, car les logements ne sont pas attractifs par rapport à un pavillon en périphérie, reste qu’il m’excuse, une évidence depuis les années 60. Est ce un nouveau défi à relever ou un état de fait à admettre? Il semble que c’est ce qui nous sépare mais je n’en suis pas certain. Cordialement à lui

    J'aime

Les commentaires sont fermés.